Méthodologie

Chaque chiffre du site peut être retracé jusqu’à des ventes réelles. Voici comment.

1. Sources

Les prix proviennent des demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par la DGFiP sous licence ouverte : chaque vente enregistrée par un notaire au cours des cinq dernières années, hors Alsace, Moselle et Mayotte. Nous utilisons la version géolocalisée publiée par Etalab. Les diagnostics de performance énergétique viennent de l’ADEME, les adresses de la Base adresse nationale, les risques de Géorisques, le zonage du Géoportail de l’urbanisme, les fonds de carte de l’IGN.

2. Préparation des ventes

Une mutation DVF peut contenir plusieurs lignes (plusieurs lots, plusieurs parcelles). Nous regroupons les lignes par mutation et ne gardons que les mutations qui portent sur exactement un logement principal (appartement ou maison) ou un local commercial. Les ventes sans surface, sans coordonnées, sous 10 000 € ou dont le prix au m² sort de l’intervalle 300 à 40 000 € sont écartées.

3. Estimation d’une adresse

L’adresse est géocodée par la BAN. Nous cherchons les ventes du même type de bien, de surface comprise entre 60 % et 160 % de la surface saisie, sur 30 mois, dans un rayon qui s’élargit de 200 m à 3 km jusqu’à obtenir au moins 8 ventes ; à défaut, la commune entière. Les prix au m² aberrants sont retirés par la règle de l’écart interquartile. Chaque vente est pondérée par sa distance (décroissance exponentielle, échelle 500 m) et son ancienneté (échelle 12 mois). La fourchette correspond aux quartiles pondérés, l’estimation centrale à la médiane pondérée, multipliées par la surface.

4. Ajustement DPE

Quand la classe est connue, le prix au m² est ajusté par un coefficient relatif à la classe D : A +8 %, B +6 %, C +3 %, E −4 %, F −9 %, G −14 %. Ces coefficients sont des ordres de grandeur nationaux issus des études sur la valeur verte ; ils seront remplacés par des coefficients locaux calculés sur le croisement DVF × DPE à mesure que l’échantillon le permet.

5. Indice de confiance

Un score de 0 à 100 qui part de 100 et perd des points selon l’échantillon (moins de 25, 15 ou 8 ventes), le rayon (1 km, 3 km, commune), la dispersion des prix (écart interquartile rapporté à la médiane) et l’ancienneté médiane des ventes. Ce n’est pas une probabilité que le prix soit juste ; c’est une mesure de la qualité de l’échantillon.

6. Indicateurs par commune et département

Médiane, premier et troisième quartile du prix au m² sur 24 mois, par type de bien, publiés seulement à partir de 10 ventes. L’évolution sur un an compare la médiane des douze derniers mois à celle des douze mois précédents, quand chacune des deux périodes compte au moins 10 ventes. La part de logements F et G est calculée sur les DPE enregistrés dans la commune au cours des 24 derniers mois. Les tendances sur cinq ans sont des médianes trimestrielles, affichées pour les trimestres qui comptent au moins 10 ventes.

Les ventes individuelles ne figurent dans aucune page indexée par les moteurs de recherche, comme l’exigent les conditions de réutilisation de DVF : elles s’affichent à la demande sur les pages communes et dans l’estimation d’une adresse.

7. Ce que nous ne savons pas

DVF ne renseigne ni l’étage, ni l’état, ni les prestations. Deux biens identiques sur le papier peuvent différer fortement. La base paraît avec six mois de décalage : les derniers trimestres sont incomplets. Les communes à faible volume ont des indicateurs fragiles ; nous les signalons par l’indice de confiance et par le seuil de 40 ventes dans les classements.

8. Ce que nous ne faisons pas

Nous ne collectons pas les annonces des portails, ni par robot ni par tiers. Les biens qu’un utilisateur enregistre dans son portefeuille le sont à son initiative, pour son usage personnel. Nous ne publions pas d’annonces et ne percevons aucune commission.