DVF : ce que contient la base des ventes immobilières et comment la lire

Depuis 2019, la Direction générale des finances publiques publie en open data les demandes de valeurs foncières (DVF) : chaque mutation immobilière à titre onéreux enregistrée par un notaire, avec la date, le prix, l’adresse, la surface bâtie, le nombre de pièces et la parcelle cadastrale. La base couvre la France entière sauf l’Alsace, la Moselle et Mayotte, qui relèvent du livre foncier.

Une mutation n’est pas une vente d’un seul bien. Un même acte peut porter sur un appartement, sa cave et un parking, ou sur plusieurs lots vendus ensemble. Le prix indiqué est celui de l’acte entier. Lire un prix au m² à partir d’une ligne isolée est donc une erreur fréquente : il faut d’abord regrouper les lignes d’une même mutation, puis ne garder que les ventes qui portent sur un seul logement.

La base est publiée deux fois par an, en avril et en octobre, avec environ six mois de décalage sur les actes. Une vente signée en janvier apparaît au mieux en octobre. C’est la raison pour laquelle aucun indicateur fondé sur DVF ne peut décrire « le marché de ce mois-ci » ; il décrit le marché d’il y a un à trois trimestres.

DVF ne contient ni l’étage, ni l’état du bien, ni le DPE, ni la présence d’un ascenseur ou d’une terrasse. Deux appartements de 60 m² dans le même immeuble peuvent différer de 30 % pour des raisons que la base ne voit pas. C’est pourquoi une estimation sérieuse s’appuie sur plusieurs dizaines de ventes pondérées et rend une fourchette, pas un chiffre.

Sur ce site, les ventes sont regroupées par mutation, filtrées sur un seul logement principal, croisées avec la Base adresse nationale pour la géolocalisation et avec les DPE de l’ADEME quand une correspondance existe. Les prix au m² aberrants sont écartés avant tout calcul.